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Las peculiares reglas sobre la usucapión y el Registro de la Propiedad

Por Diego Fierro Rodríguez
Málaga,
 
 

1. La usucapión y el Registro de la Propiedad

Al explorar el complejo universo del Derecho Inmobiliario Registral, es posible encontrar un conjunto de reglas sobre la incidencia de la usucapión en el Registro de la Propiedad, que pueden resultar muy difíciles de explicar y de entender.

Es necesario comprender, para poder entender las normas sobre la influencia de la prescripción adquisitiva en el Registro de la Propiedad, que la usucapión tiene eficacia en la realidad que existe fuera de los asientos registrales, de modo que pueden producirse inexactitudes registrales, aunque debe tenerse presente que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”. Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón afirman que “al ser la usucapión un efecto de la posesión, puede entrar en conflicto con la protección que el Registro otorga a quien en el confía”.

La complejidad de la interacción entre la usucapión y el Registro se encuentra principalmente en la necesidad de que exista un equilibrio, de modo que la prescripción adquisitiva pueda producir efectos registrales, modulando su incidencia registral para que no se limite o amplíe excesivamente su ámbito con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica. En el caso contrario, se podría perjudicar el tráfico inmobiliario registral, produciéndose inseguridad jurídica.

Resulta esencial distinguir dos clases de usucapión al hablar de las relaciones existentes entre la prescripción adquisitiva y el Registro de la Propiedad:

  • La usucapión “secundum tabulas” o usucapión a favor del Registro de la Propiedad.
  • La usucapión “contra tabulas” o usucapión en contra del Registro de la Propiedad.

Además de hablar de la prescripción adquisitiva, procede hablar de la existencia de la usucapión liberatoria en el ámbito del Derecho Inmobiliario Registral.

2. La usucapión “secundum tabulas” o usucapión a favor del Registro de la Propiedad

La usucapión “secundum tabulas” o usucapión a favor del Registro de la Propiedad existe cuando una persona posee un bien siendo el titular registral sin ser el verdadero propietario. Se encuentra regulada en el articulo 35 de la Ley Hipotecaria, que establece que “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”. Al analizar este tema, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2013 indica que “como puntualización esencial debe señalarse que la protección dispensada en virtud de dicho reconocimiento posesorio queda establecida, conforme a la usucapión secundum tabulas, mediante una presunción «iuris tantum»; de suerte que debe de haberse producido fuera del Registro, aunque resulte presumida por la inscripción”.

3. La usucapión “contra tabulas” o usucapión en contra del Registro de la Propiedad

La usucapión “contra tabulas” o usucapión en contra del Registro de la Propiedad existe cuando una persona posee un bien inmueble sin ser el propietario y sin ser el titular registral. Se encuentra regulada en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria. El precepto distingue dos casos:

A) Que el adquirente del bien inmueble inscrito sea un tercero protegido por el articulo 34 de la Ley Hipotecaria. Para estos casos, como señala Antonio Manuel Morales Moreno en “La usucapión”, hay dos reglas:

1. Cuando la usucapión ya está consumada en el momento de la inscripción del tercero, o va a consumarse en el año siguiente, prevalecerá el contenido del Registro de la Propiedad sobre la usucapión, según en el primer párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, salvo en dos casos:

- “Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente” según el primer párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Esto significa que si existe o puede existir conocimiento por parte del adquirente antes de perfeccionar su adquisición, prevalecerá la usucapión.

- “Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición”, según el primer párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente que pueda adquirirse por usucapión, el plazo del año se contará desde que:

a) El titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a).

b) En su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

En el caso de la usucapión no consumada, el tercero hipotecario podrá emplear los medios previstos por el Derecho Civil y por el Derecho Procesal para evitar la consumación de la usucapión.

El primer párrafo del precepto establece, según algunos autores, la buena fe “ética”, que se refiere, no solo al desconocimiento de la posesión ad usucapionen, como la denominada buena fe “psicológica”, que es la que se contempla en el articulo 34 de la Ley Hipotecaria cuando dice que “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”, sino a la posibilidad de haberla conocido. Este asunto ha suscitado un importante debate reflejado por José Antonio García Vila en “El principio de cognoscibilidad legal”. Lo que debe tenerse presente es que la regla general contenida en el primer párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria es la prevalencia de la fe pública, salvo cuando se den determinadas circunstancias, que deben interpretarse restrictivamente por formar parte de una regla que tiene la condición de excepcional.

2. Cuando la usucapión no se ha consumado en el momento de la adquisición del tercero, ni va a consumarse en el año posterior, el tercero se encuentra con una usucapión comenzada. Según el segundo párrafo del articulo 36 de la Ley Hipotecaria, ”La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total”.

B) Que el adquirente del bien inmueble no sea un tercero hipotecario. En este caso, según el tercer párrafo del articulo 36 de la Ley Hipotecaria, que dice que “se calificara el titulo y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil“, la usucapión se regirá por las reglas del Código Civil.

4. La usucapión liberatoria

Según Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “sabemos que el usucapiente, si ha poseído como libre de toda carga o gravamen, consuma una usucapión libre de toda carga o gravamen también, desapareciendo las que eventualmente existiesen”. El cuarto párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria indica cuando se produce la usucapión liberatoria:

1.No se extinguirán por usucapión liberatoria:

- Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido.

- Los derechos que impliquen la facultad de disfrute cuando el ejercicio de ésta no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva.

- Los derechos que impliquen la facultad de disfrute cuando el ejercicio de ésta fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva cuando reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) del artículo 36, lo que equivale a que pueda producirse la usucapión en contra del Registro de la Propiedad.

2.Se extinguirán por usucapión liberatoria los derechos que impliquen la facultad de disfrute cuando el ejercicio de ésta fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva.

2 Responses to Las peculiares reglas sobre la usucapión y el Registro de la Propiedad

  1. María Vila Rebolo Respon

    03/07/2016 at 23:03

    Buenos días,

    Mi caso es el siguiente:

    Una ruina abandonada desde hace más de 5o años, mi pareja y yo hemos empezado a vivir en ella desde el año 2001.
    Tengo pruebas documentales:fotografías, facturas, y los testimonios de los vecinos que saben que vivo aquí.

    Queremos empadronarnos aquí y comenzar con los trámites para adquirir la propiedad legalmente, ya que nos han dicho que a a partir de los diez años se empiezan a adquirir derechos.

    Podrías ayudarnos?
    Muchas gracias.

    Esperando vuestra respuesta, reciban un cordial saludo.
    María VR

  2. Diego Fierro Rodríguez Respon

    11/06/2017 at 22:52

    Buenas noches:

    Sin que mi comentario pueda servir como asesoramiento, hay que decir que habría que ver si tales ruinas están en el Registro de la Propiedad y quién es el titular registral. Si no hubiera constatación registral, la cuestión sería más simple.

    Todavía tendrán que esperar hasta el año 2032 antes de poder conseguir la propiedad del bien inmueble por usucapión, según deduzco de lo que ha indicado, pues no se cumplen los requisitos del artículo 35 de la Ley Hipotecaria y solamente podrán acogerse a la usucapión extraordinaria por no tener título ni buena fe.

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