Barcelona,
Cuando un propietario arrienda su piso, a pesar de mantener la propiedad en relación al mismo, durante la vigencia del contrato de arrendamiento el uso de tal domicilio se encuentra atribuido al arrendatario, por lo que el propietario no podrá determinar la finalización del arrendamiento a su antojo a excepción de hacerlo por las causas expresamente previstas para ello.
En este sentido, habida cuenta que el pasado mes de junio de 2013 la Ley de Arrendamientos Urbanos fue objeto de una importante reforma como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en aras a determinar los requisitos que deben concurrir para poder resolver el contrato de arrendamiento suscrito por las causas que a continuación se expondrán, deberemos estar a la ley que le resulte aplicable al contrato en cuestión.
– Expiración del plazo contractual
Como resulta lógico, todo arrendador podrá dar por finalizado el arrendamiento suscrito cuando expire el plazo contractual fijado en dicho contrato.
A pesar de ello, debemos poner de manifiesto que independientemente de la duración pactada por las partes, nuestra legislación en materia de arrendamientos urbanos dispone un plazo mínimo de duración del mismo en que el arrendatario deberá ser mantenido en la vivienda arrendada.
Sin embargo, esta duración mínima de obligado cumplimiento por parte del arrendador dependerá de la legislación que le resulte aplicable al contrato en cuestión, en la medida en que así como en para los contratos anteriores a junio de 2013 se establecía una duración mínima de 5 años, en la nueva regulación dicho plazo ha quedado reducido a tres años desde la suscripción del contrato.
– Necesidad de vivienda del propio arrendador o sus familiares
Como excepción al plazo de duración mínima legalmente establecido de conformidad con lo indicado en el apartado anterior, la nueva legislación de arrendamientos aplicable para los contratos suscritos a partir del pasado mes de junio de 2013, dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, se faculta al propietario a dar por finalizado el contrato suscrito cuando el mismo necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares más próximos.
Para ello, deberá comunicárselo al arrendatario con al menos dos meses de antelación, estando el mismo obligado a entregar la vivienda en dicho plazo a menos que se acuerdo término distinto.
No obstante, en caso en que, una vez producido el desalojo del arrendatario, transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o el efectivo desalojo, el arrendador o sus familiares no hubieran procedido a ocupar dicha vivienda, el arrendatario tendrá derecho a optar, en el plazo de treinta días, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, en cuyo caso el arrendador estará obligado así mismo a indemnizarle por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres anualidades, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Por el contrario, en caso de encontrarnos con contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad al mes de junio de 2013, dicha facultad resolutoria únicamente le resulta reconocida al arrendador en el caso en que así se hubiera previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento, mientras que de no ser así, a pesar de que el mismo necesitara para sí o para sus familiares el domicilio arrendado, no estaría facultado legalmente a resolver el contrato por dicho motivo, viéndose obligado a respetar el arrendamiento suscrito en su día.
– Resolución del derecho del arrendador
Nos podemos encontrar ante la situación consistente en que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el derecho del arrendador queda resuelto, como podría ocurrir en el caso en que se produjera una enajenación forzosa de la vivienda arrendada derivada de una ejecución hipotecaria o bien ante el ejercicio de un derecho de opción de compra.
En tales casos, la nueva legislación hace depender la continuación del arrendamiento suscrito a si el mismo se encontraba o no inscrito en el registro de la Propiedad con anterioridad a la resolución del derecho del arrendador, de forma que en caso de hallarse inscrito el contrato, el mismo continuará por la duración pactada, mientras que en caso contrario el mismo quedará resuelto.
A diferencia de ello, la anterior regulación que se encuentra vigente para los contratos firmados con anterioridad al mes de junio de 2013, otorgándoles una mayor protección a los arrendatarios que se encontraran en dichas situaciones, establece que en caso de resolución del derecho del arrendador, se le reconoce el derecho a los arrendatarios de permanecer en la vivienda arrendada hasta que se cumplan los primeros cinco años del contrato, mientras que una vez transcurrido dicho plazo, se extinguirá el arrendamiento en cuestión.
– Enajenación de la vivienda arrendada
De igual forma que ocurría en el supuesto anterior, la nueva regulación de los arrendamientos urbanos hace depender los efectos que se producirán en el arrendamiento suscrito como consecuencia de la enajenación de la vivienda arrendada a la inscripción anterior de dicho contrato en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, mientras la anterior regulación obligaba al adquirente a mantener el contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años de vigencia del mismo, en los contratos suscritos a posteriori del mes de junio de 2013, el adquirente de la vivienda arrendada, únicamente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, estando obligado en consecuencia a mantener el arrendamiento suscrito, en caso en que el mismo se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, habida cuenta que, en caso contrario, el mismo quedaría resuelto como consecuencia de dicha transmisión.
En consecuencia de todo ello, el arrendatario puede encontrarse con que en caso en que el arrendador decida poner a la venta la vivienda arrendada y exista un comprador interesado en la misma, si el contrato de arrendamiento suscrito no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el contrato quedará inmediatamente resuelto al producirse dicha venta a pesar de que al arredramiento aún le quedara tiempo para ser finalizado.
– Incumplimiento de obligaciones
Como todo tipo de contrato ante el que nos encontremos, el incumplimiento por cualquier de las partes de las obligaciones asumidas con la suscripción del mismo, facultarán a la parte cumplidora a optar bien por exigir el cumplimiento de la obligación obviada, o bien a instar la resolución del contrato suscrito.
En este sentido, la ley reconoce el derecho del arrendador para resolver el contrato de arrendamiento cuando concurran las siguientes circunstancias:
– La falta de pago de la renta o de cualquier importe cuyo pago corresponda al arrendatario
– El subarriendo o cesión de la vivienda arrendada sin contar para ello con el consentimiento del arrendador
– La producción de daños causados de forma a la vivienda arrendada
– La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento del mismo resulte preceptivo
– La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
– Cuando el arrendatario no destine la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del mismo
