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Consecuencias derivadas del impago del alquiler: el desahucio y las facultades del arrendatario

Por Georgina Anfruns
Barcelona
 
 

Lamentablemente, la coyuntura económica de los últimos años, ha llevado consigo un aumento de las dificultades económicas de buena parte de la población, y ello ha supuesto, en primer lugar, recortes drásticos en los gastos familiares y, en último término, impagos de obligaciones contraídas con anterioridad a la crisis económica.

En este artículo, nos centraremos en atender la problemática que conlleva el impago de una de esas obligaciones, en concreto, la que se refiere a la obligación de pagar la renta o mensualidad de alquiler como contraprestación a poder disfrutar de un local o de una vivienda.

El impago por carencia sobrevenida de capacidad económica, no sólo afecta a las viviendas de propiedad, sino también a los inmuebles arrendados, sean locales o viviendas; y así mismo, afecta en la capacidad económica del arrendador, ya que su subsistencia puede depender en ocasiones de dichos ingresos.

A continuación desarrollaremos las consecuencias que se pueden derivar del impago de las mensualidades del alquiler, de conformidad con la Ley 4/2013 de 4 de Junio, sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ley por la que se reforman algunos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Con carácter previo, conviene señalar que antes de reclamar las rentas pendientes judicialmente o bien antes de dejar de pagar las mensualidades de forma perpetua, en el caso de que sea posible, es recomendable reunirse con el arrendador o el arrendatario, a fin de intentar acercar posiciones y llegar a un acuerdo que pueda ser beneficioso para ambas partes. El intento de llegar a este acuerdo consensuado, lamentablemente, no siempre se produce, con lo que en la mayoría de los casos, finalizará ante los Tribunales de Justicia.

Llegado el momento en el que nos encontramos en los Juzgados, es decir, una vez presentada la demanda de desahucio con reclamación de rentas debidas (y si procediera suministros) el arrendatario dispone de un abanico de posibilidades:

a) Enervar la acción de desahucio instada por el propietario: En la práctica, supone esquivar el desahucio pagando las cantidades debidas en concepto de las rentas, así como las costas de la interposición de la demanda.

Señalar que el arrendatario no tendrá siempre esta facultad enervadora, ya que la misma quedará sin efecto si el propietario, con un mes de antelación a la presentación de la demanda, le ha requerido para el pago a través de un burofax u otro método de análoga fehaciencia.

b) Oponerse a la demanda, caso en el que el juez señalase fecha para la celebración de un juicio en el que se diese audiencia (en la que se escucharía las dos partes) y finalmente resolvería la controversia.

c) Quedarse inmóvil, de forma que ni se oponga, ni tampoco enerve.

En función de la posición que adopte el arrendatario, el procedimiento se alargará más o menos, viéndose afectado así mismo por la carga de trabajo que pueda tener el juzgado en cuestión. En el mejor de los casos, el procedimiento puede tardar entre 3 y 4 meses (en todo caso, en el petitum de la demanda se incluirán las rentas ya vencidas y las que procedan hasta la efectiva restitución del inmueble).

En todo caso, es indudable que, para que tengamos la obligación de irnos o para que podamos entrar, es imprescindible que exista una resolución judicial expresa en la que se decrete el desahucio y se establezca una fecha de lanzamiento. Esto es de gran importancia para el propietario, ya que, aunque conozca que el arrendatario ya no está ocupando el local o vivienda, no podrá entrar sin resolución judicial en mano que resuelva el contrato, en la medida en que no hacerlo podría tener implicaciones a nivel penal, con todo lo que ello puede suponer.

Definido lo anterior, a continuación, detallo cuestiones que considero son oportunas de aclarar:

Desahucio exprés

Mucho se ha comentado del “requerimiento notarial o judicial ante el impago de la renta”, una de las reformas que introdujo la ley mencionada anteriormente y que ha sido entendida como un tipo de “desahucio express”.

Pero nada más lejos de la realidad: en principio es una previsión contractual de aquel contrato registrado que aumenta la seguridad del propietario del inmueble, ya que le permite solicitar a un juez o a un notario para que requiera al arrendatario el pago de las rentas debidas; de forma que, si en los 10 días siguientes al requerimiento éste no contesta oacepta la resolución del contrato, deberá restituir el inmueble arrendado de forma inmediata; pero si el arrendatario se opone, será necesaria una resolución judicial que imponga el abandono del inmueble, con lo que estamos de nuevo en un escenario judicial, lo que va a suponer en la práctica un lapso temporal significativamente superior y, a fin de cuentas, destruir la agilidad concedida al propietario.

Pluralidad de arrendatarios

En el caso en que en el contrato de alquiler figuren dos o más arrendatarios, cobra una especial importancia ver cómo se pactó en su día el pago de la renta, y si la responsabilidad convenida era solidaria o mancomunada. Dicha circunstancia tiene mucha relevancia en la práctica, por cuanto:

- Si la responsabilidad se pactó de forma mancomunada, cada arrendatario responderá del impago de la renta de alquiler que le corresponda según la proporción convenida.

- Si la responsabilidad se pactó de forma solidaria, cada arrendatario responde por el impago del total de la renta de alquiler, con lo que el propietario podrá reclamar la totalidad de la deuda a uno de los arrendatarios, sin perjuicio de que, el arrendatario elegido, a posteriori reclame al resto de arrendatarios su parte.

- En el caso de que habiendo varios arrendatarios no se precisó si su responsabilidad era mancomunada o solidaria, los mismos responderán, por imperativo legal, de forma mancomunada y por partes iguales.

Registro de Sentencias Firmes de Impagos de Alquiler

La reforma antes referida también introdujo un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Por su reciente introducción es evidente que su contenido es limitado, si bien, desde la perspectiva del arrendador puede ser de gran utilidad, y desde la perspectiva del arrendatario que paga las cantidades debidas debe de saber que existe la posibilidad de solicitar la retirada de tus datos del mismo. En cualquier caso, la constancia en dicho Registro caducará y se cancelará automáticamente en el plazo de 6 años desde su inscripción.

Volviendo al asunto que nos ocupa y en concreto una vez tengamos sentencia judicial resolviendo el contrato, señalando un día para el lanzamiento y condenando al arrendatario a pagar los importes debidos, éste dispone de un plazo de 20 días para ingresar dicho importe voluntariamente. No obstante, en el caso de que no realizara el pago, independientemente del motivo, pueden producirse dos situaciones:

1. Que el propietario del inmueble interponga una nueva demanda ejecutiva solicitando el embargo de todos los bienes y cuanto patrimonio tuviese el arrendatario, la cual supondrá la recuperación de las cantidades debidas siempre y cuando el arrendatario tenga bienes o patrimonio con el que hacer frente a dicha deuda.

2. Que el arrendatario se declare insolvente, como ha ocurrido con muchas sociedades, de forma que sólo conseguirá embargar bienes o derechos del arrendatario si todavía no se ha nombrado a un administrador concursal, con lo que aquí y para el propietario, se premia la agilidad.

En definitiva, en el caso en el que os encontréis en una situación como las planteadas, no dudéis en contactar con un profesional quién, a través de un asesoramiento legal integral, os aportará toda la tranquilidad y seguridad jurídica que corresponda según las circunstancias específicas de vuestro caso concreto.

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