Socio en Teva Mont Advocats.
La dación en pago. Definición y regulación legal.
La dación de pago se ha convertido en un recurso de los bancos que ha generado en los últimos años una acumulación de viviendas en sus propias inmobiliarias. No obstante, para los propietarios que por razones económicas han tenido que dejar de pagar su hipoteca -y ante las numerosas demandas de ejecución hipotecaria por esta causa- es en ocasiones la única opción válida. Pero para llegar a este acuerdo, los abogados hemos de luchar con tesón por nuestros clientes; obligamos así a las entidades bancarias a sentarse en la mesa y negociar, ya que deben ser conscientes que exigir el 100% restante de la deuda a personas que ni siquiera pueden abonar las cuotas de su préstamo hipotecario es una utopía.
Expongamos pues el Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (“RDL 6/2012”); concretamente el Código de Buenas Prácticas, el cual regula la dación en pago. Según las medidas que se exponen, si no resulta suficiente una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años, ni tampoco -en un segundo término- que se abone una quita, “las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda”. No obstante, es importante el detalle que sigue, donde se añade que las familias podrán permanecer en la vivienda durante dos años máximo. Y lo pueden hacer satisfaciendo una renta del 3% del importe de la deuda en el momento de la dación. Los abogados no debemos olvidar estos supuestos a la hora de negociar una dación en pago.
Paralelamente, observemos la posterior Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (“Ley 1/2012”), vuelve a incidir sobre esta misma medida, mejorando la situación de las familias hipotecadas.
La pericia del abogado frente a la actitud del banco
Con la dación en pago, los titulares de la hipoteca logran liberarse de la deuda contraída con el banco. La entrega de la vivienda lo hace posible. Sin embargo, las entidades financieras son reticentes a este sistema debido a que, en primer lugar, suelen perder efectivo, ya que habitualmente (si el banco llega a revender el piso) la venta se realiza por un valor inferior al precio inicial. De este modo, no llega a cubrirse la deuda en su totalidad. Aun así, los abogados tenemos el deber moral y ético de defender este derecho existente para solucionar un problema de gran calibre de nuestros clientes. Pero esta labor no es nada fácil, y conlleva tiempo, pero la pericia y la experiencia hace que finalmente en la mayoría de los casos se consiga esa dación en pago tan deseada.
Para llegar a esa meta, nos amparan las referidas RDL 6/2012 y Ley 1/2013. La ley anterior a estas ya contemplaba esta posibilidad, pero para hacerla efectiva debía de haber un acuerdo firmado previo entre comprador y vendedor. Ahora, existen dos posibilidades por las que batallar desde la abogacía: la carencia total o la carencia de capital. Esta segunda opción estriba en reducir la cuota mensual, aunque es muy poco frecuente que se lleve a cabo ya que el interés final de los propietarios es resolver el problema por completo. Además, con la carencia de capital solo se están abonando intereses, los cuales no amortizan la deuda. Por otro lado, dicho tipo de carencia es temporal, y es probable que las familias con recursos mínimos para hacer frente a su hipoteca sigan estando en la misma situación cuando acabe el período especial del que hablamos.
A todos estos y otros supuestos -como una novación- se intentará acoger la entidad bancaria, pero como abogados debemos ser firmes y aunque el trabajo sea arduo hemos de continuarlo hasta la consecución de la dación en pago.
Relación abogado-cliente
Para un buen fin de este proceso, debemos analizar concienzudamente si los propietarios actuales cumplen con los requisitos para acceder a la dación en pago. Dichos requisitos se basan en el coste de la vivienda según los habitantes de la población donde esté ubicada, y por supuesto la situación económica de los titulares de la hipoteca -y de los cotitulares, aunque no pertenezcan a la unidad familiar-. Desde este momento, cuando estudiemos este aspecto, el cliente se sentirá inseguro y nervioso, por lo que debemos aportarle la mayor confianza posible si vemos un importante porcentaje de éxito. Asimismo, hemos de transmitirle que tenga paciencia ya que puede ser un procedimiento que se alargue. Hacerles conscientes de nuestra experiencia en este tipo de casos será vital para aumentar su confianza en sus abogados.
Ser especialista en cláusulas abusivas también supone un punto a favor extremadamente importante. Podemos hablarles de casos que hemos solucionado favorablemente, lo que aumentará su calma. En cualquier caso, siempre hay que informar de todas las posibles circunstancias que se pueden dar. Una demanda de ejecución hipotecaria asusta mucho, se trata de su dinero, su casa, su vida… Por este motivo, si cabe, la relación abogado-cliente debe ser aún más exquisita que en otras esferas del derecho. Y a nivel económico, como apunta el apartado 6.3 del Código Deontológico de la Abogacía Española (el “Código”), se ha de informar al cliente de los gastos que le supondrá todo este camino legal. En definitiva, y como se observa en el punto 6.8 de Código: llevar a término la defensa de principio a fin.
