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¿Debe establecerse un límite a la renta a cobrar por un alquiler?

Marta LegarretaPor Marta Legarreta Fontelles

Socia Yúfera Advocats

Esta expresión tan catalana “ha descobert el pa sucat amb oli” (cuyo símil en castellano podría ser “ha descubierto la pólvora”) sirve perfectamente para describir el movimiento creado alrededor de decidir si se debe regular el límite del precio del alquiler, especialmente en grandes ciudades, como es el caso de Barcelona donde el alquiler se ha incrementado en más de un 8,8% en lo que va de año.

La regulación arrendaticia urbana ha ido oscilando entre la libertad de pacto como criterio preponderante (artículo 1.225 CC), con las consecuentes normas correctoras y el intervencionismo de la Administración.

Desde la época de la Reconquista o en las Partidas ya se encontraban disposiciones regulando la tácita reconducción o la recuperación de la vivienda por causa de necesidad (que se contendría de nuevo en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1.964).

Problemas como el incremento de población o la escasez de viviendas justificaron las primeras normas correctoras del principio de libertad de pacto en materia arrendaticia. Así, en 1.561, la Cortes de Madrid fijaron de manera forzosa la renta a percibir y su actualización -aunque las partes no lo pidiesen-, llegándose a establecer sanciones para los incumplidores. La situación evolucionó hasta el Auto de 31/7/1792 de la Villa de Madrid que marcó un claro sistema intervencionista embrión de futuras leyes arrendaticias, eliminando el sistema de preferencias a favor de quienes podían arrendar las viviendas vacías. Por el contrario, se consolido la subrogación a favor de viuda e hijos.

Para evitar la especulación se prohibía tener viviendas cerradas y sin uso obligando a arrendarlas a “precios justos convencionales o por tasación de peritos”, situación mantenida hasta la Ley del Inquilinato de 1.842.

El siglo XIX, liberalista, supuso la defensa a ultranza de la propiedad, considerándose inaceptable cualquier restricción del principio de libertad contractual. Este planteamiento se trasladó al Código Civil de 1.889: libre fijación de la renta, no prórroga forzosa, posibilidad de resolver el contrato por el nuevo adquirente si no existe pacto en contrario o inscripción en el Registro de la Propiedad (la reforma de la actual LAU por L4/2013 ha establecido una medida similar), etc.

Los efectos de la Primera Guerra Mundial se percibieron también en España proliferando las ciudades industriales con importantes migraciones a ellas, que evidenciaban una escasez de vivienda y se tradujeron en la necesaria intervención del Estado limitando la libertad de pactos, justificándolo en cuestiones de índole social y riesgo de alteración de la estabilidad pública.

En este escenario, proliferaron normas especiales e imperativas, reguladoras de la relación arrendaticia. Su ámbito no se limitó a los arrendamientos de vivienda sino que también reguló los establecimientos mercantiles e industriales. Incluso se reguló con efectos retroactivos.

Bajo la premisa de fuerza mayor y carácter excepcional, se dictaron normas de emergencia que incluso llegaron a declarar la exención de pago a los obreros en paro o la condonación de rentas no satisfechas correspondientes a fincas ubicadas en el bando perdedor de la guerra civil.

Un marco de intereses vitales contrapuestos, plenamente legítimos pero irreconciliables justificaba que los contratos no se liberalizaran. Finalmente llegó la ley especial: L40/1964, adoptándose a la realidad social y económica del momento. La Ley se completo por el Decreto 4104/1964 del Texto Refundido de la Ley.

Nuevamente surgieron los mismos problemas: congelación de las rentas, distintas interpretaciones por parte de los tribunales y una fuerte presión social contra la prórroga forzosa pues, con el sistema de subrogaciones, no se podía disponer de la vivienda. Y ante esta situación surgió el Decreto Boyer (1985) suprimiendo la prórroga forzosa y la libertad para pactar la duración del contrato.

El exceso de regulación había generado una enorme inestabilidad, y algunos preceptos de la Ley 1964 fueron declarados inconstitucionales. Era necesario modificar el marco normativo.

La LAU de 1.994 supuso una revolución: diferenciaba entre los arrendamientos destinados a vivienda (tuitivo e imperativo) y los destinados a uso distinto (libertad de pacto), estableció un plazo mínimo de duración de los contratos para viviendas: 5 años con prórrogas tácitas anuales de 3 años y un sistema de mantenimiento de la vigencia de los contratos subsistentes mediante unas disposiciones transitorias que llamaremos de liquidación porqué preveían la extinción de estos tipos de contratos.

Posteriormente (2.013), el mercado inmobiliario español poseía una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler que reducía la movilidad de los trabajadores y provocaba que hubiera muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Y justificando paliar un mercado de alquiler insuficiente, no competitivo y no profesionalizado, se promulgó la Ley 4/2013 con el objetivo de flexibilizar.

Se buscó reforzar la libertad de pactos, reducir la duración de las prórrogas (tanto obligatorias de 3 años, como tácitas de 1 año), facilitar la recuperación del inmueble por causa de necesidad y el desistimiento del contrato y respetarse los principios hipotecarios (según los cuales, los arrendamientos no inscritos no surgen efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho). Se aprovechó además la reforma para excluir el alojamiento privado para el turismo.

Finalmente, la última reforma en la materia ha afectado directamente a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la necesidad de introducir cambios en los desahucios y en el procedimiento de consignación de rentas por jurisdicción voluntaria.

Es decir, un simple examen del devenir histórico, demuestra la necesidad de que el gobierno legisle con más o menos intervencionismo en esta materia que aunque representa una parte ínfima del Código Civil, regula un sector que, por sus características, es determinante. Responde a unas necesidades sociales y económicas: una importante parte de la sociedad vive en una vivienda de alquiler y muchas actividades comerciales y profesionales se desarrollan en un local arrendado.

Los avatares políticos, sociales y económicos de cada momento, y las líneas y prioridades de cada gobierno, son los que determinan las decisiones ya sean correctoras, ya sean liberadoras de la situación, para lograr un equilibrio entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda.

Lo que no puede obviarse es que la solución no está en la simple emisión de normas sino que debe acompañarse de políticas y actuaciones tanto a nivel público: vivienda de alquiler en suelo público, desgravaciones fiscales, ayudas a la reforma de fincas en alquiler, como a nivel privado: creando mercado de alquiler a precios razonables e inversión en la conservación y mejora.

25 de julio de 2018

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