Abogado en AOB Abogados
Un nuevo frente judicial se abre en el horizonte con las entidades bancarias de nuevo de por medio; si hasta la fecha productos bancarios y préstamos hipotecarios están siendo objeto del interés judicial por las demandas presentadas contra estos productos comercializados por los bancos, ahora aparece en el centro de atención una nueva reclamación que podría llegar a afectar a todos aquellos que firmaron un préstamo hipotecario: La de los gastos soportados en el momento de la formalización del mismo.
Nos encontramos en un escenario en el que, diferentes asociaciones de consumidores han calculado que podría afectar aproximadamente entre 6 y 8 millones de hipotecas.
En primer lugar, conviene distinguir que en el escenario en el que nos encontramos, el comprador soporta gastos derivados de la compraventa y gastos derivados del préstamo hipotecario. Pues bien, los gastos que son objetos de una posible reclamación, son los que corresponden al préstamo hipotecario firmado entre el consumidor y la entidad bancaria; no a los gastos soportados en la compraventa. Ello se debe a que la compraventa de la vivienda es un negocio jurídico ajeno al banco, en el que sólo intervienen en el mismo comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jurídico en el que no ha participado.
Pero, en cambio, sí que es posible reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, y así lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015 de fecha 23 de Diciembre de 2015 que consideró nula la cláusula que obliga a los prestatarios al pago de los gastos de constitución e inscripción de hipoteca por abusiva, ya que “se pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato”, devolviendo así al prestatario, las cantidades abonadas a tal efecto.
La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es aquella en la que la entidad bancaria establece que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Así, podrán ser objeto de reclamación los siguientes gastos: La factura de la Notaría correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario, la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que se encuentre sujeto la escritura de préstamo hipotecario y los gastos de gestoría y de tasación del inmueble (en el caso de que hubieran sido éstos impuestos por la entidad bancaria).
En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas establece el Tribunal Supremo que “tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”; aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio de la entidad bancaria.
Así la atribución de la totalidad de los gastos notariales al prestatario supone un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones.
En referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo señala que el sujeto pasivo es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario, como sucede en prácticamente todos los préstamos hipotecarios.
Desde que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo se han dictado nuevas sentencias en Primera Instancia y en Audiencias Provinciales manifestándose en su totalidad o parcialmente a la reclamación interpuesta por la parte prestataria considerando que no es justo que sea ésta quien deba soportar con todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario (la “discrepancia” se produce sobre quién debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el gasto principal soportado por el prestatario, ya que ha habido fallos en que se señala que debe abonarse entre los dos).
Con todo ello, deberemos seguir atentamente el camino jurisprudencial que se sigue al respecto en torno a estas reclamaciones, atención no tan sólo para juristas sino para prácticamente la totalidad de los hipotecados con el fin de iniciar las reclamaciones de posibles devoluciones.
