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La dación en pago: el límite a la irresponsabilidad bancaria

Miquel MasPor Miquel Àngel Mas i Colom

El gobierno ha anunciado un conjunto de medidas relativas al Real Decreto-ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Unas medidas que son claramente insuficientes para afrontar el problema social y bancario.

MEDIDAS MÁS DESTACADAS

Interés de demora, límite al 12%.

Los intereses de demora no podrán triplicar el interés legal, ahora al 4%. Se prohíben así los intereses usureros que hoy en día se aplican y que pueden llegar al 29%. De hecho, el gobierno no hace más que adaptarse a lo que ya muchas audiencias provinciales sentencian y a lo que previsiblemente dictaminará en breve el Tribunal Europeo de Justicia (la abogada general del Tribunal ya se ha pronunciado en este sentido).

Adjudicación bancaria de los inmuebles por un 70% como mínimo.

Los bancos solamente podrán adjudicarse los inmuebles en las subastas judiciales por el 70% de su valor de tasación. Se pasa del 50% al 70%. Supone un avance hacia la dación en pago, aunque es claramente insuficiente.

No se podrá ejecutar la hipoteca hasta el tercer mes de impagos.

Actualmente son dos impagos mensuales.

Posibilidad de reducción de la deuda que haya permanecido después de la subasta.

Como ya se sabe, aunque uno pueda perder el piso, si lo que se obtiene con la subasta no cubre la deuda, entonces sigue debiendo el resto hasta su pago, lo cual deja al deudor sin perspectivas de futuro y en una situación miserable. Para atenuar esta problemática, el gobierno plantea dos medidas:

  1. Condonar el pago de la deuda restante si el deudor paga el 65% del total pendiente en el quinto año desde la adjudicación del bien en subasta o el 80% en el décimo año. Parece que lo que el gobierno quiere es asegurar incentivos para que se siga pagando al banco, a pesar de haber perdido el piso.
  2. En el caso de que el banco que se quedó el piso lo volviera a vender en el margen de 10 años, se podrá exigir que el 50% de la plusvalía reduzca la deuda.

Desde nuestro punto de vista, son medidas claramente insuficientes y de difícil puesta en práctica, que no afrontan el problema social real que la ley hipotecaria está causando.

DE LA DACIÓN EN PAGO COMO RESPONSABILIDAD BANCARIA

Mi parecer es que la dación en pago es y será el principal elemento regulador de la responsabilidad bancaria, aunque acabará imponiéndose, tan solo es cuestión de tiempo.

La necesidad de disponer de entidades financieras es evidente. De hecho, en los estados que no disponen de bancos, el acceso a la vivienda es mucho más complicado, ya que depende de la propia capacidad de autofinanciarse, que resulta bastante limitada entre la gente joven.

Sin embargo, lo que ha pasado en los últimos años nos demuestra que los bancos no pueden ser sociedades anónimas privadas sin más. Tienen un claro interés público, tanto que cuando fallan todos tenemos que salvarlos por medio de un rescate por parte de los estados. Y este claro interés público implica un fuerte y necesario control por parte del regulador para que los bancos actúen con responsabilidad y no concedan préstamos temerarios que después tengamos que pagar entre todos.

No obstante, la medida más efectiva para establecer la responsabilidad bancaria es la dación en pago. Efectivamente, si el banco sabe que sólo podrá recuperar el préstamo con el que cubre la hipoteca, seguro que no efectuará préstamos por encima del valor del piso o de alto riesgo.

Esta medida debería complementarse con avales públicos para aquellos sectores de la población que no tengan fácil acceso al crédito financiero.

Con la dación en pago, el gobierno probablemente habría evitado la grave crisis financiera de los últimos años, también fruto de la irresponsabilidad de las entidades financieras.

Miquel A. Mas i Colom

Socio fundador de DMS Consulting, despacho que patrocina el concurso RESET para emprendedores universitarios comprometido con la sociedad, especialmente en la formación superior de futuros especialistas en la materia.

http://blog.consultingdms.com

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