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Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler

Por Imma Domènech
Sabadell
Traducción por: Clàudia Mestres

Aunque la ley fue aprobada el pasado jueves 23 de mayo, no fue publicada hasta el día cinco de este mes, y su entrada en vigor tuvo lugar al día siguiente. Es una ley que –según el gobierno central– apuesta por la eficacia del mercado de alquiler como alternativa al mercado de la propiedad. Asimismo, el gobierno espera que, junto con esta ley, el Plan Estatal de la Vivienda 2013-2016 y la Ley de Rehabilitación constituyan los principales ejes básicos de la nueva política de vivienda.

Vamos a hacer pequeño recorrido por algunas de las modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y que sueño las siguientes:

Efectos delante de terceros. El arrendamiento de la vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga la finca como vivienda permanente, siempre que en ella vivan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Aun así, para que los arrendamientos sobre fincas urbanas tengan efectos delante de terceros que tengan inscrito su derecho, los arrendamientos deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 7).

Plazo mínimo de duración. El plazo del arrendamiento será el que libremente pacten las partes. Si es inferior a tres años, llegado el día de su vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta que alcance una duración mínima de tres años. Será de este modo excepto en el caso de que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (art. 9).

Prórroga del contrato. Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y habiendo transcurridos un mínimo tres años, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, con al menos treinta días de antelación a dicha fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Una vez inscrito el contrato, el derecho de prórroga se impondrá en relación a terceros adquirientes (art. 10).

Desestimación del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con un mínimo de treinta días de antelación. Se podrá pactar que, en caso de desestimación, este tendrá que pagará una indemnización de una cantidad equivalente a una mensualidad por año restante de vigencia. (Art. 11).

Resolución del derecho del arrendador. Si durante la vigencia del contrato, este quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la alienación forzosa en razón de una ejecución hipotecaria, o el ejercicio de una opción de compra; dicho contrato quedará extinguido. Será de este modo excepto en el caso de que el contrato de arrendamiento hubiera excedido en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos mencionados (art. 13).

Transmisión de vivienda arrendada. El adquirente de una finca arrendada como vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, si el arrendamiento está inscrito. (Art. 14).

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. En este caso el cónyuge no arrendatario podrá seguir haciendo uso de la vivienda arrendada, cuando el uso le sea atribuido por la legislación civil aplicable, y pasará a ser titular del contrato (art. 15).

Constancia registral de la resolución del arrendamiento. Si en el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad se ha estipulado que quedará resuelto por falta de pago de la renta, y que tendrá que restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución de pleno derecho tendrá lugar una vez el arrendador haya requerido, judicial o notarialmente, al arrendatario en el domicilio designado en la inscripción. Por lo tanto, el título del procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento de la que resulte la notificación (con contestación o no), será título suficiente para su cancelación en el Registro de la Propiedad.

Así pues, queda claro que la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad toma una importancia vital por lo que respecta a efectos a terceros, resoluciones de derechos posteriores a su inscripción en el caso de subrogaciones, resoluciones por falta de pago, entre otros. Si bien los efectos concretos de la presente ley con respecto a su inscripción vendrán determinados por lo que establece su disposición adicional segunda, por lo que refiere al plazo, esta se adaptará en un máximo de seis meses a la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la cancelación de inscripciones de arrendamientos y a la modificación de aranceles notariales y registrales aplicables.

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