Abogado del área procesal de Ceca Magán Abogados.
La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, ha venido a intentar modernizar el derecho catalán de contratos, con el objetivo de equipararlo a la corriente modernizadora europea, más adaptada a los tiempos actuales. Esta novedad legislativa ha propiciado, asimismo, la creación de una propuesta de modificación del Código Civil Común, la cual, sin embargo, aún no ha sido objeto de desarrollo.
Esta ley se encuentra en vigor desde el 1 de enero de 2018 y, pese a que en junio de 2017 se interpuso contra la misma un recurso de inconstitucionalidad, aún pendiente de resolverse, es plenamente aplicable en la actualidad.
Los principios que inspiran esta ley son, fundamentalmente, la búsqueda de la protección del consumidor, omnipresente en el derecho de la contratación en los últimos años; así como la búsqueda de soluciones extrajudiciales a los conflictos que, como consecuencia del desarrollo e interpretación de los contratos, puedan darse entre comprador y vendedor.
Otro elemento que caracteriza a esta ley es la vaguedad en algunos de sus puntos clave, lo cual, unido a su juventud, hace que se esperen con expectación los pronunciamientos judiciales que en los próximos años deben encargarse de perfilar los interrogantes que esta ley deja de cara a su aplicación práctica. Si bien, en este punto es necesario aclarar que dicha ley es aplicable a las compraventas entre particulares y entre éstos y profesionales, las cuales reciben un tratamiento unitario; no afectando a los contratos mercantiles, que siguen siendo materia regulada por el Código de Comercio.
No son pocas las novedades que esta ambiciosa ley introduce respecto de la regulación tradicional de la compraventa, siendo algunas de ellas ciertamente rompedoras con la nuestra tradición legislativa, sobre todo en lo que respecta a las consecuencias del incumplimiento de las partes. Estas novedades son, entre otras, las siguientes:
- La perfección del contrato supone la transmisión de la titularidad del bien, no sólo de su posesión.
- La posibilidad de anotar la existencia de arras penitenciales ante el Registro de la Propiedad.
- La posibilidad de desistimiento del comprador cuando se le niega el acceso a la financiación por una entidad de crédito.
- Unificación del tratamiento del saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
- Establecimiento de un deber de información por parte del vendedor.
- Creación del derecho de redimir, aplicable a la compraventa a carta de gracia, que permite al vendedor readquirir el bien transmitido en un máximo de 20 años desde la venta. Se trata de un nuevo derecho real de adquisición voluntaria transmisible por su titular.
- Creación de una serie de remedios para la solución extrajudicial de las discrepancias que surjan entre las partes.
Pasamos ahora a analizar de manera individualizada algunas de las enunciadas novedades.
A. Deber de información
Se encuentra contenido en el artículo 621-7 y se inspira en el principio de buena fe entre las partes. El precepto impone al vendedor la obligación de poner en conocimiento del comprador la información relevante sobre la finca, teniendo en cuenta las circunstancias personales de las partes, de manera que se ha de aportar la información que razonablemente quepa esperar del vendedor.
Esta puerta abierta va encaminada a establecer una distinción entre la información que ha de dar un vendedor profesional y la que ha de proporcionar un vendedor particular, de manera que el primero tendrá una exigencia considerablemente mayor, que alcanza, por ejemplo, a la normativa y el planeamiento urbanístico.
Es esta una de las pocas cuestiones que ya ha suscitado pronunciamiento por parte de la Audiencia Provincial de Barcelona, cuya Sección 17ª dictó sentencia el 31 de mayo de 2018, en la que se declaraba la resolución de un contrato de compraventa de plazas de aparcamiento como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en el artículo citado.
B. Determinación del precio.
El paradigma de las obligaciones del comprador, como es sabido, es el pago al vendedor del precio entre las partes pactado. Pues bien, esta nueva regulación puede permitir olvidarse de esta última apostilla, pues se permite que el precio sea incierto, hasta el punto de que no se plasme expresamente en el contrato ni el mismo ni los criterios para su determinación. Así se establece en el artículo 621-5, el cual, a su vez, establece una serie de criterios para su determinación, que se resumen en acudir al precio comúnmente establecido para circunstancias y bienes similares.
Esta indeterminación hace que resulte, a priori, poco recomendable hacer uso de esta potestad con carácter general, pues resulta patente la inseguridad jurídica que le rodea, siendo un caldo de cultivo de conflictos entre las partes, que pueden surgir prácticamente a la primera de cambio, a lo que se suma su escaso interés práctico.
No obstante, en el ámbito de la compraventa de consumo, se establece una medida protectora, de manera que el precio que perciba el vendedor profesional nunca podrá ser superior al ofertado o anunciado, el cual debe incluir siempre el IVA, debiendo su no inclusión interpretarse en contra del vendedor.
En cualquier caso, como solución última, se prevén en la ley una serie de medidas de resolución de conflictos inter partes, las cuales serán analizadas más adelante.
C. Regulación de las arras.
Se mantiene en este aspecto la dualidad creada por el Código Civil común entre arras confirmatorias y penitenciales, estableciéndose, para el caso de que no se especifique su naturaleza, una presunción iuris et de iure consistente en considerarlas como confirmatorias.
Pero es en relación a las arras penitenciales donde mayores novedades aparecen, pues el artículo 621-8 prevé la posibilidad de inscribir la entrega de las mismas en el Registro de la Propiedad como mecanismo de garantía para el comprador en caso de incumplimiento del vendedor. Esta posibilidad ha de pactarse de forma expresa y requiere el depósito de las mismas ante notario durante un plazo máximo de seis meses. Si transcurrido dicho periodo el vendedor se mantiene en su posición incumplidora, se plantea la duda de qué ha de hacerse con las arras depositadas ante notario.
Con la cautela que les caracteriza, es probable que los notarios no accedan a la devolución de las mismas al comprador, salvo en el caso de que el vendedor se muestre conforme con ello. Por ello, puede ser ésta una importante fuente de conflictos que tan sólo podrían resolverse acudiendo a los Juzgados y Tribunales.
En cualquier caso, resulta relevante destacar que la finca objeto del contrato quedará afecta a la devolución de las arras, siempre y cuando el comprador presente su demanda, en la que acredite el incumplimiento del vendedor, ante el juzgado correspondiente en el plazo de 60 días desde que se agote el plazo de seis meses antes mencionado. Finalizado el plazo de interposición de demanda, la afección se cancela de oficio.
D. Facultad de desistimiento del comprador en caso de no obtener financiación.
Una de las novedades principales de esta ley, en la línea ya apuntada de protección del consumidor, es la introducción de una suerte de facultad de desistimiento unilateral del comprador que pretende financiar el total o parte de la compra mediante un préstamo concedido por una entidad de crédito.
Es importante esta última mención, pues tan solo se concede esta facultad si es una entidad de crédito de quien se pretende obtener la financiación (sea un préstamo que tenga origen en la propia compraventa o una subrogación en otro préstamo preexistente), lo cual se ha de acreditar documentalmente, de manera que no se podrá hacer uso de esta posibilidad cuando se trate, por ejemplo, de un préstamo familiar.
Es esta una de las pocas cuestiones contenidas en el Libro VI sobre las que ya se pronuncia la Audiencia Provincial de Barcelona, si bien en este caso es obiter dicta. La meritada sentencia es la dictada por la Sección 11ª en fecha 23 de mayo de 2018 (sentencia 270/2018).
Los efectos del uso de esta facultad por el comprador son la devolución del precio y las arras por el vendedor, y la devolución del inmueble por parte del comprador, pues recordemos que la firma del contrato supone la transmisión de la propiedad. Esto supone que el vendedor recupera la posesión y la titularidad, teniendo derecho a que se reparen o ser indemnizado por los desperfectos que se puedan haber causado en el inmueble.
Este “retorno” de la propiedad plantea una serie de interrogantes prácticos, pues dado que con la firma del contrato se transmite la propiedad, si posteriormente ésta vuelve a pasar al vendedor y el mismo ya ha abonado la plusvalía municipal, ¿podría reclamar al comprador el importe de este impuesto?
Una alternativa para evitar este tipo de problemáticas puede ser la introducción en el contrato de una prórroga por un periodo determinado de tiempo para que el comprador pueda seguir intentando obtener financiación por entidad de crédito.
E. Introducción de la figura de la conformidad.
El artículo 621-1 establece que, a través del contrato de compraventa, el vendedor ha de librar el bien conforme al contrato, creándose de esta manera un nuevo concepto que engloba tanto la realidad física y material del bien como la jurídica, dando un tratamiento indistinto al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
En este sentido, se recoge en el artículo 621-50 un tratamiento específico de la cabida del inmueble, cuya mención en el contrato es, en principio, indicativa, de manera que no afecta a la conformidad del bien, si bien en este ámbito se han de distinguir varios supuestos:
- Si el precio del inmueble se ha fijado de manera global en el contrato, la diferencia de cabida no desvirtúa la conformidad, siempre y cuando exista la certeza de que el contrato se habría concluido igualmente. Es esta otra de las indeterminaciones existentes en la ley que puede dar lugar a conflictos, pues resulta difícil determinar cuándo la diferencia de metros cuadrados no es determinante para la perfección del contrato.
- Si el precio del inmueble se ha fijado en función de la superficie (ej.: precio por metro cuadrado), cuando la diferencia sea inferior al 10% de la cabida, no existirá afectación de la conformidad, aunque sí provocará una modificación proporcional del precio, tanto al alza como a la baja.
- En caso de que la diferencia de cabida sea superior al 10% de la misma o si la cabida es requisito específico para el uso habitual o pactado del inmueble, sí que se verá afectada la conformidad, si bien cabe pacto en contra de esta previsión legal. Cuando se produzca esta falta de conformidad del bien se habrá de acudir a los mecanismos previstos para el incumplimiento previstos en el artículo 621-37, a los cuales se hará referencia a continuación.
F. Remedios en caso de incumplimiento de las partes.
El artículo 621-37, como avanzábamos, establece una lista de mecanismos destinados a resolver los conflictos que puedan surgir entre comprador y vendedor en relación a los incumplimientos de las partes, pues se trata de medios a los que ambas partes pueden acudir llegado el caso. Dichos remedios, como la ley los denomina, son los siguientes:
1. Exigir el cumplimiento específico de acuerdo al contrato. Este mecanismo se regula en el artículo 621-38 y está íntimamente relacionado con la figura de la conformidad del bien.
Se establece una salvedad al mismo en el artículo 621-39, que no es otro que la posibilidad de corrección del vendedor antes de que venza el plazo de cumplimiento o, si éste ya ha vencido, dentro de un periodo “razonable” dado por el comprador, siempre que el vendedor se ofrezca inmediatamente. Para ello el término de cumplimiento no ha de ser esencial y el comprador debe informar del plazo otorgado notarialmente o mediante burofax.
Volvemos en este punto a darnos de bruces con la indeterminación y vaguedad de esta ley, pues en principio resulta complicado imaginar qué se ha de entender por un plazo “razonable” dado por el comprador y por un ofrecimiento “inmediato” del vendedor.
2. Suspensión del pago del precio por el comprador o, en el caso del vendedor, del cumplimiento de sus obligaciones (art. 621-40).
3. Resolución del contrato (art. 621-41): se permite cuando el incumplimiento sea esencial, esto es, cuando supone una privación sustancial a la parte perjudicada de aquello a lo que tenía derecho.
Asimismo, se establecen dos supuestos diferenciados en caso de retraso en el cumplimiento: si el retraso es esencial, lo cual ha de incluirse expresamente en el contrato, da lugar a la resolución del mismo. En cambio, si no fuese esencial, el legislador opta por la solución dada, a propósito de la exigencia de cumplimiento, de otorgar a la otra parte un plazo “razonable”, que en esta ocasión sí se perfila algo más, de forma que lo será si la otra parte no se opone al mismo sin dilación indebida. Una vez transcurrido este plazo dado por la otra parte sin que haya cumplimiento, el contrato se resuelve de manera automática.
Por último, el artículo 621-54 establece una posibilidad de resolución convencional, la cual se prevé exclusivamente para contratos de compraventa de inmuebles. Ha pactarse de forma expresa, formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Se prevé como una garantía para el vendedor para supuesto de impago, siempre que este ascienda al menos al 15% del precio más intereses, que no podrán ser superiores al interés legal del dinero incrementado en un 50%.
Sin embargo, se ha de efectuar con carácter previo un requerimiento mediante acta notarial al comprador para que pague en un plazo de 20 días. Si transcurrido dicho plazo no ha cumplido, se ha de iniciar un procedimiento notarial de resolución, por el cual, en un acta nueva se requiere por 15 días más al comprador para que pague, periodo en el que puede oponerse al pago alegando lo que a su derecho convenga, lo que deja expedita la vía judicial. En el supuesto de que ni pague ni se oponga, el contrato queda resuelto de manera automática, siendo el acta notarial título para la inscripción del inmueble a favor del vendedor.
4. Reducción del precio, en el caso del comprador (art. 621-42): siempre y cuando acepte el cumplimiento del vendedor, aunque este no sea el acordado.
5. Reclamación de indemnización por daños y perjuicios.
6. Cualquier otro remedio que no resulte incompatible con los anteriores.
En cuanto al plazo para poder acudir a cualquiera de estos remedios, de acuerdo con el artículo 621-44, estos se extinguen en el plazo de 3 años desde el momento en que pueda ejercerse la acción que asista a la parte perjudicada por el incumplimiento de la otra. Este plazo, en determinadas circunstancias, puede llegar a resultar corto, por lo que es interesante no olvidar otros más favorables como la responsabilidad decenal establecida en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
G. Rescisión del contrato.
Se prevé para supuestos muy concretos, como son la existencia de ventaja injusta o de lesión en más de la mitad. La posibilidad de accionar judicialmente en base a estos supuestos caduca a los 4 años de la firma del contrato.
La ventaja injusta se compone de un elemento objetivo, consistente en la obtención por una de las partes de un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta. Este elemento objetivo, de nuevo es un concepto jurídico indeterminado que puede dar lugar a problemas interpretativos, por lo que probablemente deberá ser perfilado por la jurisprudencia.
A este beneficio excesivo se ha de añadir un elemento subjetivo, que puede consistir en la dependencia o relación de confianza de la parte perjudicada respecto a la beneficiaria de la ventaja injusta; que se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad imperiosa; incapacidad para prever las consecuencias de sus actos; o manifiesta ignorancia o falta de experiencia. En la otra cara de la moneda, la otra parte debe conocer esta situación y sacar partido de la misma.
Si bien la ley no distingue entre comprador y vendedor, esta causa de rescisión parece pensada de manera evidente para supuestos de compraventas con consumidores.
La lesión en más de la mitad, por su parte, es causa de rescisión de la compraventa, además del resto de contratos onerosos (incluida la subasta judicial). Permite rescindir tanto a adquirente como a transmitente y requiere la prueba de que, en el momento de la perfección del contrato (o del momento del pacto de la opción de compra), el valor de mercado del bien es menos de la mitad de lo efectivamente pagado.
No obstante, puede evitarse si la parte beneficiada por la lesión resarce en el precio justo más intereses al perjudicado, tal como dispone el artículo 621-47.2.
H. Inmuebles en construcción o rehabilitación.
Para estos supuestos se establece una novedad relevante, ya que los propietarios de vivienda o local de un edificio en construcción o rehabilitación sometido o que vaya a someterse a régimen de propiedad horizontal, pueden, con carácter potestativo, pueden crear una comunidad ordinaria, indivisa y provisional sobre la finca en su conjunto, la cual no es divisible hasta la terminación de la obra.
De optarse por este régimen, el propietario, en lugar de tener un derecho de crédito sobre la finca como ocurre en el régimen ordinario, tiene una cuota indivisa de la misma, que equivale al porcentaje de cuota que tendría en la futura propiedad horizontal.
15 de abril de 2019.
