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Las cláusulas nulas de tu préstamo hipotecario

Por Albert Collado y Meritxell Sementé
Barcelona.

 

A día de hoy, por todos es conocido la multiplicidad de cláusulas abusivas que existen en los préstamos hipotecarios suscritos por la mayoría de los ciudadanos españoles.

No obstante, con el estallo mediático de las populares “Cláusulas Suelo”, hemos focalizado nuestro interés en estas cláusulas que limitan la variabilidad del interés aplicable a los préstamos hipotecarios, olvidando con ello un sinfín de otras cláusulas que a ojos de la judicatura, resultan igualmente abusivas, y que por ello deben ser tachadas con la nulidad.

A continuación, detallaremos algunas de las cláusulas más frecuentes en los préstamos hipotecarios suscritos entre 2000 y 2010:

  1. El contenido debe ser claro, transparente y comprensible

En una re-interpretación del artículo 4.2 de la Directiva Comunitaria 1993/13/CEE, el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 23 de diciembre de 2015 y de 24 de marzo de 2015 constata que, cualquier cláusula insertada en un préstamo hipotecario cuya redacción no sea clara, transparente o comprensible será abusiva y por ende nula.

  1. Las Comisiones

De apertura: Tanto el artículo 60 y 60 bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como la Audiencia Provincial de Ourense (Sentencia de 18 de mayo de 2015), han considerado como abusiva la inclusión de una cláusula obligatoria e unilateral por la cual se obligue al prestatario al pago de una comisión de apertura por el mero hecho de formalizar el préstamo.

De reclamación por posiciones deudoras:  En aplicación del artículo 8 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y del artículo 8.2 Ley de Condiciones Generales de la Contratación, las cláusulas inseridas unilateralmente que determinan una comisión por la mera expedición del certificado informativo de la deuda pendiente, así como una comisión fija por reclamación en caso de adeudar cantidades, son claramente perjudiciales del interés económico del consumidor, y por ende abusivas. 

En este mismo sentido, el Juzgado Mercantil Núm.1 de San Sebastián, en su Sentencia de 2 de febrero de 2015 declara dichas cláusulas como abusivas por entender que las mismas no responden al coste real que el impago pueda originar a la entidad.

Fuente: www.lavanguardia.com

Fuente: www.lavanguardia.com

  1. Los gastos a cargo del prestatario

El Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de diciembre de 2015), ha sido claro al considerar que las entidades bancarias no pueden obligar a los prestatarios a pagar la totalidad de determinados gastos, los cuales por ley son exclusivamente imputables al prestamista.

Estos gastos, son el pago de determinados tributos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el pago de las costas procesales derivadas de cualquier procedimiento de reclamación judicial de la deuda y los honorarios del abogado y del procurador de los que se haya servido la entidad prestamista para reclamar la deuda (entre otros).

  1. El vencimiento anticipado

El Tribunal Supremo mediante las Sentencias de 4 de junio de 2008, de 16 de diciembre de 2009 y la más reciente de 23 de diciembre de 2015, han limitado el vencimiento anticipado a la concurrencia de justa causa y a los incumplimientos de carácter esencial del contrato.

Asimismo, son frecuentes las cláusulas tipo que permiten al prestamista resolver anticipadamente cuando el prestamista sea declarado en concurso. En ese sentido, dicho vencimiento debe ser considerado como abusivo por entrar en conflicto directo con el artículo 61.2 de la Ley Concursal y con el principio de vigencia de los contratos.

En ese mismo sentido, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de diciembre de 2009, considera como abusiva por ir en contra de la Ley de Consumidores y Usuarios, la facultad de la entidad bancaria de determinar el vencimiento anticipado ante la enajenación, gravamen, cesión o alteración del destino originario por parte del prestatario, sin consentimiento escrito del acreedor.

  1. La comunicación de la cesión del crédito

La renuncia del prestatario a ser notificado ante el supuesto de que el acreedor hipotecario ceda su crédito a otra entidad de bancaria, será nula por aplicación de la Sentencia Núm. 792/2009 de 16 de diciembre de 2009 del Tribunal Supremo, al reputar la misma como claramente perjudicial para el interés del consumidor.

 

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