Con la aprobación de la Ley de emprendedores en el Congreso de los Diputados, el texto de la Ley ha introducido, también, la eliminación y el régimen de substitución del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH): el índice de referencia de cerca de un millón de contratos hipotecarios, de los siete millones de contratos que existen. No hay que decir que, con cierta alevosía, esta modificación se articula y sustenta dentro de una Ley de emprendimiento que no tiene nada que ver con esta cuestión y, sin duda, esta es una de las primera críticas que ha recibido la solución que se ha adoptado.
En todo caso, existen varias suposiciones y soluciones con la eliminación de este índice que supondrán la afectación directa, con más o menos fortuna, para aquellos que tengan una hipoteca vinculada a este índice. El IRPH, que tenía que haber desaparecido el pasado mes de abril, finalmente desaparecerá este mes de noviembre, y con la nueva normativa se sustituirá, en primer lugar, por el tipo previsto en el propio contrato de préstamo hipotecario o, si no hay nada previsto, por un nuevo valor: el tipo medio de los préstamos concedidos por las entidades de crédito españolas, además de treinta años y por la adquisición de viviendas libres.
De hecho, podemos encontrar tres escenarios diferentes:
1) Que el índice substituto sea el Euribor o el IRPH conjunto de las entidades. Aquí se han dado especulaciones de todo tipo sobre si el diferencial a aplicar al Euribor debía tener alguna limitación o no, pero, en todo caso, deberá estar a lo que esté consignado en la escritura del préstamo. Muchas hipotecas preveían, por ejemplo, que el sustituto sería el Euribor más un diferencial del 1%; en este caso se puede prever que los afectados saldrán ganando.
Si en el contrato no se especifica el diferencial, la recomendación pasa por negociar con el banco hasta encontrar un acuerdo satisfactorio o, aprovechando la situación del mercado, buscar una subrogación de la hipoteca con otro banco para pagar menos intereses.
2) Que el índice “suplente” previsto en la escritura también sea uno de los índices eliminados (como por ejemplo, el CECA). En este caso, se aplicará un nuevo índice aprobado por el Gobierno.
3) Finalmente, también puede darse el caso de que en la escritura de préstamo no figure ningún índice substituto. Igual que en el punto anterior, se aplicará la nueva referencia que fija la Ley.
En este contexto, la revisión del contrato de préstamo hipotecario es esencial para analizar qué índice consta, qué substitución se previó (si se previó alguna) y, en definitiva, cuál será la afectación que se producirá con la aplicación del nuevo índice.
El IRPH ha estado siempre dos o tres puntos más alto que el Euribor, y a menudo se ha interpretado como un índice injusto que las entidades aplicaban a los clientes bajo el amparo de alabar su estabilidad. Con independencia de si convenía más o menos contratar una hipoteca con un Euribor, un IRPH o un CECA, lo que es evidente es que, a partir de ahora, para muchos préstamos hipotecarios la fórmula de cálculo de sus cuotas mensuales variará por la desaparición de su índice de referencia. La precaución y el asesoramiento son fundamentales tanto ante la nueva documentación para firmar, como ante los hechos consumados que, por inercia y falta de atención, se puedan producir.
Genís Boadella i Esteve
Abogado titular de Boadella Esteve Advocats
