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Hipotecas, lanzamientos y arrendamientos: Últimas modificaciones legislativas

Por Alexander Salvador.
Barcelona.
 

Ayer jueves 4 de Julio tuvo lugar la conferencia “Hipotecas, lanzamientos y arrendamientos: jornada de análisis de últimas modificaciones legales” organizada en el ICAB por parte de la firma Circulo Legal.

En primer lugar, Adalberto Guerrero, socio de la firma, presentó el acto y expuso la importancia de una jornada dedicada a tratar un tema de tanta actualidad como la promulgación de la ley de 1/2013 de 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificada a su vez por la Ley de 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Seguidamente presentó a Rosa Mendez, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia 32 de Barcelona, y a Arantxa Goenaga, Socia del Despacho.

De izquierda a derecha: Adalberto Guerrero, Rosa Mendez y Arantxa Goenaga. Fuente: @CirculoLegal

Suspensión de lanzamientos en ejecuciones hipotecarias.

Como primera ponente, Rosa Mendez empezó su parlamento tratando las principales medidas legisladas en pro de garantizar que ningún ciudadano sea conducido a una situación de exclusión social, haciendo especial referencia a las medidas adoptadas en materia de suspensión de lanzamientos en ejecuciones hipotecarias, las mejoras en el mercado hipotecario y las mejoras en el sistema procesal y finalmente las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios.

Primeramente, se expuso la posibilidad de suspender el lanzamiento por parte de deudor en procesos judiciales o extrajudiciales (notariales) de ejecución hipotecaria, en créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de la vivienda, en la realización del bien en subasta… y entre otros supuestos de aplicación en el caso de los colectivos especialmente vulnerables y cuando concurran ciertas circunstancias económicas (El conjunto de ingresos de la unidad familiar no sea superior al límite de 3 veces el indicado público de renta de efectos múltiples, la alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, cuando la cuota hipotecario supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar y cuando el crédito hipotecario sea sobre la única vivienda del deudor y hubiese sido concedido para su adquisición)

A continuación, la ponente expuso el plazo existente para poder solicitar la medida, siendo éste de 2 años, pudiéndose solicitar en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecario y hasta la ejecución del lanzamiento.

Para finalizar su parlamento sobre las modificaciones en materia de suspensión de lanzamientos efectuados por la Ley 1/2013, se hizo especial mención a la necesidad de presentar prueba fehacientes para poder demostrar la situación en la que se encuentra el deudor y así evitar fraudes procesales, siendo alguno de los requisitos la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar o el certificado de empadronamientos actual y anterior a 6 meses des del momento de solicitud. En esta línea procesal, la magistrada hizo también una especial referencia al principio de contradicción y a la recurribilidad del auto en apelación. Finalmente, en relación a los efectos de la suspensión, la Magistrada remarcó con mucha insistencia que el acreedor seguiría siendo el propietario in iure y el deudor sigue debiendo de pagar la deuda pendiente a todos los efectos. Obligado al pago de la deuda.

 

Mejoras en el mercado hipotecario: modificación LH y otras normas

La magistrada barcelonesa expuso seguidamente las medidas de mejora del mercado hipotecario introducidas por la Ley de 1/2013 de 14 de Mayo. Durante su exposición hizo especial mención a las efectuadas en relación a la Ley Hipotecario, a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

En este sentido se expuso la importancia de la presunción Iuris Tantum establecida en relación a la constancia del carácter habitual de la vivienda hipotecada, la regulación más exhaustiva en materia de ejecución extrajudicial, un mayor control de cláusulas abusivas, ejecutando la suspensión en caso de existencia de estas, y finalmente la imposición de un máximo en relación a los intereses moratorios debiendo de ser estos siempre inferiores a tres veces el interés legal del dinero, prohibiendo el anatocismo y la capitalización.

Seguidamente en relación a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario se propugna la desvinculación de las sociedades de tasación de las entidades de crédito y, también, la prohibición de la concesión de hipotecas de más de 30 años, prohibiéndose a la vez a la ampliación de la hipoteca a otros bienes cuando hay una depreciación del valor del inmueble.

Finalmente, se ha propiciado una importante medida de protección de mucho importancia para colectivos de especial vulneración como la obligación de expresión manuscrita por parte del deudor, advirtiendo de posibles riesgos asumidos.

Mejoras en el Procedimiento de Ejecución

En primer lugar, la ponente diferenció para los asistentes las novedades efectuadas en 4 bloques en materia de Ejecuciones en general, Ejecuciones de títulos no judiciales, Ejecuciones hipotecarias y aquellas novedades que afectan a ejecuciones ya en curso.

Seguidamente expuso las principales modificaciones en materia de ejecuciones, entre las cuales remarcaríamos la audiencia por 15 días a las partes cuando se aprecie que una cláusula pueda ser abusiva, siendo de oficio la apreciación de posibles clausulas abusivas, y la inclusión de una 7ª causa de oposición, que el título incluya clausulas abusivas, existiendo una plazo preclusivo de un mes des de la promulgación de la Ley, con suspensión del proceso.

Modificación del Código de buenas prácticas bancarias.

Finalmente, la magistrada expuso cuales eran las principales modificaciones en materia de buenas prácticas bancarias y subrayó especialmente la ampliación del ámbito de aplicación y la reducción de los intereses a la vez que se ampliaban los periodos de carencia de 4 a 5 años.

Modificaciones en materia de arrendamientos

Arantxa Goenaga, Socia de Círculo Legal, emprendió la segunda ponencia de la jornada exponiendo las principales modificaciones en materia de arrendamientos introducidas por la reforma legislativa.

Goenaga empezó su exposición destacando la alta tasa de propiedad en contraposición al bajo índice de inmuebles en alquiler, destacando, algo obvio en el contexto actual, que debería ser una prioridad la incentivación del mercado del alquiler como lo está siendo en otros países comunitarios.

Durante su parlamento, en el cual destacó las principales modificaciones en materia de arrendamientos, hizo dos apreciaciones que querríamos destacar;

En primer lugar, la importancia de la inscripción de los arrendamientos en el registro, como requisitos para que este tenga efecto frente a 3eros; En segundo lugar la inclusión del daño doloso a la finca y la realización de obras no consentidas como causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Un debate muy interactivo

Para finalizar Círculo Legal quiso dar lugar a un debate para así dar por acabada la jornada. En este sentido, se propusieron algunas cuestiones polémicas, jurídicamente claro, de antemano para así poder animar a los asistentes a participar en el debate. En esta casa hemos asistido a muchos debates jurídicos, sin embargo, el de ayer nos sorprendió. Habitualmente, el concepto debate y turno de preguntas y respuesta se entremezclan de forma muy rígida hasta un punto en que el propio debate se difumina en las preguntas de los asistentes hacia los ponentes. Ayer, pero, pudimos ver un debate bastante real, nada rígido, donde los ponentes debatían entre ellos y entre los asistentes. Un hecho, a primera vista, sencillo, pero, que no se acostumbra a dar normalmente. Y en esta línea, de manera no muy rígida, más tendente a la americanización de las ponencias se habló de clausulas de intereses moratorios abusivas. ¿Qué hacer frente a ellas?, sobre la aplicación del interés legal o el triple del interés legal del dinero, sobre si era competencia civil o mercantil la que debe conocer la declaración de nulidad de cláusulas abusivas…

Finalmente, Adalberto Guerrero, Socio de Círculo Legal, trasladó el debate a una sala cercana donde los ponentes compartieron vino y aperitivos con los asistentes continuando así un debate muy amenizado y fresco. Una jornada realmente exquisita.

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