Las circunstancias excepcionales creadas por una crisis que parece no tener fin, han llevado a muchos ciudadanos que suscribieron préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda como vivienda habitual, a tener importantes dificultades para atender sus compromisos por causas ajenas –en su mayor parte por la pérdida de sus puestos de trabajo– y los ha puesto en riesgo de caer en la exclusión social. Aunque por el momento la tasa de morosidad en nuestro país es baja, sí que hay bastantes personas que están sufriendo un auténtico drama, porque están sin trabajo y pierden sus viviendas por no poder hacer frente a las deudas. Ante este drama, el pasado 14 de mayo el parlamento aprobó, a propuesta del gobierno de Mariano Rajoy y únicamente con el apoyo del grupo parlamentario popular, la Ley de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y el alquiler social, que vio la luz en el BOE del día siguiente, y entró en vigor el mismo día.
La ley se desarrolla en cuatro capítulos. En el PRIMERO se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de riesgo de exclusión. En el SEGUNDO se prevén las medidas de mejora del mercado hipotecario y su Ley Hipotecaria, con la limitación de los intereses de demora, la mejora del procedimiento extrajudicial con subasta única y electrónica, y la independencia de las sociedades de tasación. En el TERCERO, de reforma de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil), se presenta una recopilación de las diferentes modificaciones de dicha ley, con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de manera que los derechos del deudores hipotecarios sean protegidos de manera adecuada, como puede ocurrir con las posibles condonaciones posteriores a la ejecución si después de esta el desahuciado sigue siendo deudor de la entidad crediticia. Y en el CUARTO se incluye un mandato del gobierno para emprender medidas para impulsar, junto con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a la cobertura de las personas desahuciadas.
La SUSPENSIÓN DE LOS DESAHUCIOS será de manera inmediata, tendrá un plazo de dos años, y se podrán acoger a ella las familias en una situación especial de exclusión social. Es, por lo tanto, una medida de carácter excepcional y temporal que afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. Por ello es necesario que se cumplan dos tipos de requisitos. En primer lugar, uno de los requisitos previstos en el artículo 1.2, en el que la vivienda ha de pertenecer a uno de los siguientes colectivos, unidades familiares con las siguientes características: familia numerosa; monoparental con dos hijos; con un menor de tres años; en qué alguno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que lo incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral; que el deudor hipotecario esté en el paro y haya agotado las prestaciones; personas que convivan en la misma vivienda y que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge, por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que los incapacite de forma temporal o permanente para desarrollar una actividad laboral; familiar con una víctima de violencia de género. Para que sea de aplicación, además de lo referido anteriormente, también debe concurrir una de las circunstancias previstas en el apartado 3 del mencionado artículo 1, y que son las siguientes: los ingresos familiares no pueden superar el triple del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) cuatro o cinco veces por las incapacidades; la cuota hipotecaria tiene que superar el 50% de los ingresos netos de todos; en los cuatro últimos años, la unidad familiar tiene que haber sufrido una alteración significativa; que el préstamo fuera sobre la única vivienda propiedad del deudor; la parte de la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengará más intereses de demora que lo que resulte de sumar a los intereses remunerativos un 2% de la deuda pendiente.
Esta ley también conlleva algunas modificaciones de la Ley Hipotecaria, como por ejemplo la obligación de hacer constar en las escrituras de préstamo el carácter habitual o no de la vivienda objeto de hipoteca (art. 21). Además, los intereses de demora no podrán ser tres veces superiores al interés legal del dinero, solamente se podrán devengar sobre el principal pendiente de pago, y no podrán ser capitalizados en ningún caso. Por lo tanto, a fecha de hoy la demora no podrá superar el 12%, y no existe la posibilidad de anatocismo aunque sea inter partes, por lo que los intereses a su vez no generan intereses (art. 114). Según la D.T. 2ª, la limitación de intereses por esta ley afectará los siguientes préstamo hipotecarios: los constituidos a partir de 16 de mayo de 2013; y los constituidos antes de esta fecha, si los intereses de demora se devengan con posterioridad, o bien si los intereses de demora se devengan en aquella fecha y no están satisfechos. Así pues, todos los procedimientos iniciados y no concluidos se tendrán que volver a calcular.
La nueva regulación de la controvertida venta extrajudicial, que se realizará delante de Notario, conlleva algunas novedades, como el hecho de que el valor de tasación por subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada; el carácter habitual o no de la vivienda; la venta se efectuará en una sola subasta de carácter electrónico; si el notario considera que hay cláusulas de carácter abusivo lo pondrá en conocimiento del deudor y el acreedor; si cualquiera de las partes lo plantea al juez el fedatario suspenderá la ejecución (art. 129).
La LEC, también ha sufrido variaciones, como el hecho de que el precio con que los interesados tasan el bien hipotecado no podrá ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación (art. 682). Además, será preciso con el fin de poder ejecutar la hipoteca, que haya un impago de tres meses. Y para poder reclamar la totalidad de la deuda por capital e intereses y no sólo el impago, será necesario que aparezca acordado de esta forma en la escritura de hipoteca; es lo que se conoce como el pacto de vencimiento anticipado (art. 693). Finalmente, si la subasta no tiene postor y se trata de vivienda habitual, el acreedor podrá solicitar la adjudicación por el 70% del valor de subasta o, si la deuda es inferior a este porcentaje, por el 60% (art. 671). Realmente, uno de los temas más importantes es si el precio del remate no cubre la deuda. En este caso lo ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta en el plazo de cinco años y por el 65% de la cantidad pendiente, o bien en diez años y por el 80%.
Sobre la reforma de la Ley de Deudores Hipotecarios aprobada, la vicepresidenta del gobierno Soraya Sáenz de Santamaría declaró que esta protege a las personas que no pueden pagar la hipoteca, con el fin de evitar los desahucios. También expuso que permite a los jueces poner fin a las cláusulas abusivas. Y por su parte Izquierda Unida, en palabras de su coordinador general, Cayo Lara, denunció que el Partido Popular ha actuado siguiendo el dictamen de la banca. IU cree que ha dado un carpetazo a la iniciativa legislativa popular, que una ley aprobada únicamente con los votos del PP no pone fin al problema de los desahucios y, por lo tanto, la presión ciudadana continuará activa.
