Desde el momento en que el Gobierno Español hizo público el Proyecto de Ley de modificación de la Ley de Costas de 1988, las críticas empezaron a aflorar. Algunos pedían que el proyecto proporcionara mayor seguridad jurídica a los propietarios afectados por alguna de las delimitaciones de las servidumbres previstas en la legislación anterior. Otros ponían de manifiesto los peligros que la aplicación de esta nueva legislación podría tener para el medio ambiente. Por esta razón, durante la tramitación parlamentaria se han aprobado varias enmiendas y modificaciones.
Uno de los objetivos principales de la promulgación de esta norma era el de proporcionar mayor seguridad jurídica a los propietarios afectados, puesto que en algunos casos si la legislación de costas de 1988 se aplicara, se tendrían que realizar demoliciones masivas. Además, muchos de los propietarios afectados eran extranjeros. Por lo tanto, según el Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, Miguel Ángel Arias Cañete, esto perjudicaría gravemente la imagen de España en el extranjero. De hecho, tenemos que recordar que la Comisión Europea y el Parlamento Europeo ya habían puesto de manifiesto que consideraban abusiva la aplicación de la ley de costas de 1988 (en el denominado Informe Auken). Y hay que añadir que la Comisión Europea ha valorado positivamente la nueva normativa, porque considera que evita que se realicen compraventas de terrenos afectados por esta normativa sin que los compradores conozcan tal afectación.
Se mantienen las servidumbres de la Ley de Costas de 1988.
Las zonas de agua salada (ya sea el mar, canales artificiales o naturales, zonas inundables, marismas…) forman parte del dominio público estatal marítimo-terrestre. Por esta razón, sus usos y los de los terrenos adyacentes se encuentran limitados. Dicho de otro modo, las zonas costeras se encuentran sometidas a varias servidumbres.
La más importante es la servidumbre longitudinal de protección que ocupa una zona de cien metros desde el límite interior de la ribera del mar (en casos especiales, la ley prevé que se pueda reducir o aumentar). Dentro de esta zona, también hay una servidumbre de tránsito seis metros que tiene que quedar libre de construcciones, puesto que su objetivo es permitir el paso de peatones y de vehículos de protección civil alrededor del mar. Entre el límite de las dos servidumbres anteriores, encontramos la zona intermedia. En esta zona, las construcciones están prácticamente prohibidas y el desarrollo de actividades se encuentra sujeto a la obtención de una autorización administrativa previa.
Por otro lado, también encontramos otras servidumbres como las de acceso al mar. Tenemos que recordar que estas servidumbres pueden coexistir con las servidumbres portuarias, puesto que el Tribunal Constitucional ha manifestado en más de una ocasión que se trata de servidumbres diferentes que pueden coexistir (tenemos que tener en cuenta que la competencia de puertos puede ser asumida por las Comunidades Autónomas).
Algunos núcleos se quedan al margen de la aplicación de la ley.
Una de las novedades de esta reforma es la inclusión de un listado de núcleos de población en los que la ley no se aplicará. Esta ha sido una de las medidas que más han puesto de manifiesto los medios de comunicación. El Anexo de la ley hace una enumeración de núcleos de población, entre los cuales encontramos Empuriabrava y Playa de Aro, y establece unas zonas que quedarán exentas, mediante la delimitación en los planos del mismo precepto. Algunos juristas han considerado que se trata de una “amnistía” de cascos urbanos, aunque el Gobierno Español lo ha negado. En este caso, el Anexo delimita algunas construcciones afectadas por la anterior normativa y que no tendrán que ser demolidas. Esta delimitación desplaza los límites de las servidumbres y deja fuera estas edificaciones. Por lo tanto, lo que llevan a cabo estos planos, es una nueva delimitación de la línea del mar y de las servidumbres adyacentes a ella.
Se prevé la reintegración de los terrenos que según la legislación anterior pertenecían al dominio público estatal y, después de este nuevo texto, vuelven a formar parte de la propiedad privada. El procedimiento a seguir es un poco confuso, por eso es probable que se perfile en los próximos meses.
La incorporación del nuevos conceptos.
La nueva ley de costas incorpora varias definiciones que en el anterior texto legal no aparecían, pero que, en algunos casos, habían sido elaboradas por la doctrina y la jurisprudencia de varios tribunales. Algunos de estos conceptos son el de marisma, albufera o duna.
Además, la reforma matiza las inclusiones de bienes al dominio marítimo-terrestre. Por ejemplo, pone de manifiesto que los terrenos inundables que sean navegables forman parte del dominio público, evitando de este modo posibles controversias.
Por otro lado, el texto incorpora el concepto de urbanización marítimo-terrestre (se encuentra recogida en la nueva Disposición Adicional Décima de la Ley de Costas). A partir de la promulgación de esta reforma, recibirán esta consideración los núcleos residenciales en tierra firme que estén dotados de un sistema viario navegable y que hayan sido construidos a partir de la inundación artificial de terrenos privados. En este caso, se introduce una gran novedad y es que los terrenos inundables formarán parte del dominio público (es decir, los canales), pero no las construcciones privadas contiguas ni los garajes náuticos. Con el régimen anterior, estas construcciones privadas perdían esta consideración (pasaban a ser públicas). Además, los mencionados terrenos se encontraban sometidos a la servidumbre de tránsito de seis metros alrededor de los canales, por lo tanto los propietarios no podían vender los terrenos afectados, ni realizar construcciones ni obras de mejora. Debido a las protestas de los propietarios afectados, en algunos casos se habilitaron servidumbres de tránsito alternativas. Estas servidumbres pasaban por detrás de las construcciones, evitando de este modo la afectación de las propiedades privadas. No obstante, el nuevo texto elimina la existencia de la servidumbre de tránsito en estas zonas. En consecuencia, estas urbanizaciones tampoco se encontrarán sometidas al régimen de la ley de costas, sino que lo estarán con ciertas peculiaridades.
Una de las urbanizaciones que se beneficia de este nuevo régimen es Empuriabrava. De hecho, la incorporación de este nuevo concepto se hizo a petición de los propietarios afectados, del Ayuntamiento de Castelló d’Empúries y de los notarios de la zona.
Modificaciones en el régimen de las concesiones.
Todas aquellas construcciones en terrenos de dominio público, según la Ley de Costas de 1988, se consideran enclaves. En este caso, para que recibieran esta condición era necesario que se declarara judicialmente la propiedad privada anterior y se solicitara la correspondiente concesión administrativa. Las concesiones iniciales tenían una duración de 30 años, prorrogables 30 años más. Con la nueva modificación, se permite que las prórrogas sean de hasta 75 años.
Por otro lado, en el caso de los chiringuitos, las concesiones eran anuales, pero pasan a ser de hasta cuatro años.
La nueva modificación de la Ley de Costas de 1988.
Hay muchos aspectos de esta nueva ley que son bastante ambiguos y que, de momento, no han sido matizados. Por lo tanto, es bastante probable que sean susceptibles de desarrollo reglamentario u objeto de resoluciones interpretativas por parte del Ministerio.
De momento, el texto definitivo todavía no ha salido publicado al BOE, pero su publicación es inminente.
